中央或將在7月出臺重磅型調控政策

據今年網上流傳，一些央企內部發文通知全國各地分公司，不惜降價也務必要在今年7月前賣完手上所有存量房，6、7月中央或將出臺重磅型的調控政策。

對于下一屆政府，由于房地產泡沫的利益已經被榨干，而高房價對經濟社會和發展穩定的危害持續存在或持續增加，調控力度只會更強。到2012 年的18大和2013年的“兩會”，由于中央換屆前的穩定訴求結束，“新官上任三把火”，為了表示對民生的重視，房價調控手段將更具火力。

對于下一屆政府，我相信會更努力調控房價，也相信會把房價調控的更好。

習近平副主席在不到16歲時下鄉，從那時就和貧苦的農民一起生活過。相信有這樣的經歷，對中下層人民的利益會更照顧。比如他要求增加工人和農民代表的比例。對于對民生危害極大的高房價，估計習近平副主席更具有調控的決心。

李克強總理出身基層干部家庭，北大經濟學博士畢業。對于高房價對民生和經濟的危害，我相信北大高材生總理更清楚。如何調控調控房價，如何讓房價降低，相信經濟學博士總理應該更有對策。現在李克強副總理已經負責保障房建設，那明年“兩會”后，中央政府應該會更給力的解決民生住房問題，房價調控只會更強。

從政治方面看中國房價將在2013年有一大跌，從經濟形勢上看也更是如此。

近日據媒體報道，2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元（超過2011年中國GDP的10%?。?，存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點，平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元，創歷史新高。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉曾對媒體表示，據測算，2012年開發商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元，而2011年房地產全行業贏利也不過5000億元左右。如果2012年銷售額再下降，則房地產行業整體上將接近盈虧平衡的邊緣。

據統計局數據，1-3月份，商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%；商品房銷售額8672億元，下降14.6%。1-3月份，房地產開發企業本年資金來源20847億元，同比增長8.2%，增速比1-2月份回落8.0個百分點。其中，國內貸款4319億元，增長12.6%；利用外資112億元，下降22.4%；自籌資金8910億元，增長25.0%；其他資金7506億元，下降8.0%。在其他資金中，定金及預收款4380億元，下降9.2%；個人按揭貸款1963億元，下降5.5%。

債務償付的壓力，使房企資金鏈可能進一步趨緊。國泰君安證券研究報告稱，相比2008年的行業調整，2012年房地產行業資金鏈風險更高、中小開發商資金壓力更大。報告預計，房地產行業資金缺口將高達1.3萬億元，與2008年相比，增加了50%。另外，值得高度關注的是，2010年前后大量發行的房地產信托也開始進入償付高峰期了。從規模上來說，2012年總到期規模達到1758億元，整年兌付規模較大。

這些數據表明，中國房地產企業庫存在快速增長，資金來源在快速下滑，銷售收入面積和銷售收入快速下滑，償債壓力和資金鏈緊張在快速增長。如果房地產商能撐過2012年，則很難在2013年堅持高房價了，2013年中國房價必有一大跌。

中國房價本應該在2008年扭轉向下的，但由于對全球經濟危機反應過度，來了個中央4萬億、地方10多萬億的大投資計劃和貨幣政策大放水，房價在貨幣過剩的情況下又大幅反彈。

中國經濟大約10年一個周期，上個周期底部是1999年，2009年應該是這輪周期的底部。但由于在2008年末投資大躍進和信貸大躍進，將這輪經濟周期的底部大約推遲4年左右，2013年或許將是這輪周期的底部。

經濟周期的底部，本來是要消化一些行業的生產過剩和推進經濟轉型升級與結構調整的。但中國通過大力拉動基礎設施投資、房地產投資和通過補貼汽車、家電的消費延緩了這次經濟周期底部的到來。同時，這也意味著大量透支了未來固定資產投資與汽車家電等消費需求，汽車產業增長停滯就是證明；產能過剩進一步增加，結構調整的轉折力度和所拋棄的行業產能更大，這些必然導致GDP增長的更嚴重放緩。

據統計局數據，2012一季度中國GD[同比增長8.1%，環比增長僅1.8%，而2011年中國GDP增速為9.2%。估計2012年中國GDP增長速度可能跌破8%，2013年或2014年甚至有可能破7%。7%的增長速度對中國來說是很冰冷的，1999年前后的經濟狀況就是證明。

房價，向來和宏觀經濟形勢密切相關。在中國宏觀經濟形勢向下入冰冷的情況下，房價不可能再大漲，只能大跌。面對1990年代末房地產的不景氣，朱镕基總理在1999年推出房地產市場化改革拉動房地產。在2013年，面對高房價、房地產泡沫和高房價的危害及民生壓力，新一屆中央政府會救市嗎？不會。中央會繼續調控房價到合理位置，到2015年左右或許會出手救市——但不是救房價，而是讓更多居民在比較合理的房價之下解決好住房需求，比如對購房者的信貸支持。

對中國來說，房價最好是在短時間內完成暴跌見底，然后隨經濟發展和通貨膨脹慢慢反彈，這樣對中國最有利。此時，房價回到合理水平，購房能力提高，且害怕房價上升過多，會有更多的人去購房自?。痪幼r格降低，人們的住房面積擴大，無論是購房自住還是租房，都會選擇更大的面積，買房的和租房的需求雙上升；租房需求增加，投資房產成本降低，且沒有再下跌的風險，真正的房產投資者就可以買更多的房子出租；那些投機房地產的人，也即吃房地產價格差的人，由于房地產在價格底部只會升值，投機者會再次進入房地產；由于房價降低，經濟運行成本降低，生活壓力降低，有利于縮小貧富差距、拉動消費和經濟轉型升級。這個時候，非泡沫的實際房地產需求增加，建筑業農民工保住了工作甚至更稀缺，鋼筋水泥也有了更多需求，經濟也獲得了轉型升級和進一步發展是機會。

有人認為，隨著通貨膨脹的降低，貨幣政策會放松，通貨膨脹會再次高起來，房價再次上漲。問題是，上次的中央4萬億和地方的10多萬億投資計劃剛過3年，由此帶來的猛貨幣流動性和大通脹剛下跌，貨幣政策和財政政策會大放水嗎？財政貨幣政策即便是放了一些水，由于經濟形勢在快速的向下，這輪經濟周期的底部到來，如1999年一樣，嚴重通脹不會了，或許2013年和2014年是通貨緊縮。如果中央再貨幣大放水，那一定是“滯漲”！因為中國經濟正在向這輪經濟的底部運行，難以避免經濟增長下降和一段時間經濟的冰冷氣氛。濫發貨幣只能是“滯漲”！

雖然2012年3月份全國居民消費價格總水平同比上漲為3.6%，但食品價格同比上漲7.5%。其中，肉禽及其制品價格上漲11.3%，鮮菜價格上漲20.5%。無論是素菜還是葷菜價格上漲都是兩位數，許多底層老百姓越過越吃不起菜，物價上漲的民怨依舊很大，這時中央會搞貨幣放水嗎？

溫家寶說要打破銀行的壟斷，推進金融改革。所以，未來中國金融政策，應該是改變制度和結構，通過優化金融來促進經濟發展，而不是搞貨幣放水。實際上，貨幣放水反而危害中小企業。因為在銀行壟斷格局，無論貨幣政策松緊，中小企業貸款都難。而貨幣放水導致通貨膨脹和房價房租上漲，提高中小企業成本，抽走實業資金流向房地產，偷走大眾的消費購買力和內需，拉大貧富差距，反而危害經濟健康和中小企業發展。所以，不要再等待更不能期待中央再貨幣放水了，近幾年內不會再有像2009年那樣靠貨幣推動的房價上漲。

中國過去十年來的貨幣發行，主要是靠外匯儲備增長推動的，但這在2011年第四季度就停止了。自去年底以來，外資陸續撤離中國房地產市場。由于對未來中國經濟發展形勢預期惡化，外資流入中國必然放緩，隨著中國經濟步入這輪經濟周期的底部將進一步減少，內資為此也會流出去尋找更好的投資場所。隨著人民幣自由化，由于中國資產價格在過去比較貨幣不自由的情況下被嚴重高估，比如房價和股市，人民幣自由化必然導致未來貨幣流出，中國房價必然下降。在中國貧富差距持續拉動、社會不穩定因素增多和制度不透明的情況下，富人移民海外在快速增加，拋售嚴重泡沫化的房產是必然選擇。

或許還有人傻乎乎的人，中國人口多，房價不會低。這純粹胡扯。請問，中國農村也屬于人口多的中國，但農村高房價了嗎？荷蘭人口密度是我們的三四倍，人均耕地比中國少許多，但荷蘭為什么沒高房價呢？歐美國家發展歷程長而慢，中小城市發展充分，人口沒有向少數城市過度集中。后來的東亞等國家發展快速且不均衡，高樓大廈、人口向少數城市過度集中，結果導致高房價和相對擁擠。比如北京，壟斷了許多全國資源，那全國年輕人不向北京跑嗎？為什么年輕人要離開中小城市和農村？因為中小城市和農村實際上在無形中被拋棄了，中國高房價在很大程度上就是城鄉及大中小城市嚴重不平衡發展所造成的。

有人說中國城市化“80后”結婚買房會使高房價繼續持續下降。什么是城市化？從人口上講就是農村人口進城而變成城市人，除了山西的煤老板和浙江的農民企業家等少數人外，有多少農村人或者說農村的年輕人能買得起大城市這么貴的房子？同樣，在年輕的 “80后”中，有多少可以買得起這么貴的房子？隨著觀念的改變、保障房的增加和租房供給的擴大，“80后”剛性需求在未來會逐步降低?；蛟S到明年，房地產商應該換換心里，“80后”不再是高房價的理由，應該是合理的價格把房子能賣給“80后”。否則，房地產商這么多庫存的房子和房地產投機者手中那么多房子，賣給誰??？中老年人，還是少年兒童？（劉忠良）

    [編輯：楓琳]