招商恒大等標桿房企抄底布局 加速行業大洗牌

一季度重點城市土地出讓金縮水近半

2012年一季度，房地產調控的政策預期不改，住宅市場繼續受到抑制。在土地市場，年后各地方政府開始新一輪推地，但由于開發商過去幾年積地未消，同時對未來房產市場發展預期也不甚明朗，普遍奉行“加快銷售、減緩拿地、確保資金安全”的策略，拿地意愿不強。全國住宅用地市場成交形勢依舊慘淡，土地價格和溢價率也持續走低。

然而，市場最低點恰是抄底的最佳時機。4月，萬科[簡介 最新動態]今年首度拿地，耗資1.9億布局唐山；恒大[簡介 最新動態]在許昌、牡丹江等地購地，精準布局三線市場；招商地產[簡介 最新動態]自今年起每月出手，頻繁低價拿地。分析人士認為，市場持續低迷，中小企業此時無力也不敢拿地，而此時標桿房企擁有銷售、融資等更多優勢，有實力在土地市場低位時抄底。此輪調控將促成行業大洗牌，未來房地產行業的集中度將不斷提高。

住宅用地溢價率創歷史低位

2012年一季度，中國指數研究院監測的100個城市住宅用地樓面均價連續第二個季度同比、環比均下降。今年首季度，百城住宅用地樓面均價為1388元/平方米，同比下降11.2%。其中28個城市住宅地價同比上升，49個城市下降(其余23個城市2012或2011年一季度無成交)。具體不同類型的城市，44個出臺限購政策的城市(以下簡稱“限購城市”)平均價格同比下降20.7%，而未限購的56個城市(以下簡稱“非限購城市”)上漲6.8%。從價格漲跌幅來看，同比漲幅較大的主要是非限購城市，如惠州、泉州等，降幅較大城市主要是華東和華南地區的限購城市，如三亞、南京、上海等。

2012年一季度，百城住宅用地平均溢價率降至歷史低位，為1.9%，環比再次下降，已低于2008年三季度的階段性低點2.7%。相比去年一季度，僅10個城市溢價率上升，溢價率為0的城市增至35個，比去年一季度增加23個，增長近2倍。具體到不同類型的城市，限購城市平均下降22.9個百分點，非限購城市平均下降16.8個百分點。溢價率較高的城市以中西部和珠三角的三線城市為主，如南昌、東莞、南寧等。溢價率同比下降較大的城市主要集中于長三角和中西部地區，如鄭州、新鄉、揚州等，而上升較大的10個城市主要位于環渤海和中西部地區，如南昌、柳州、廊坊等。

重點城市土地出讓金縮水近半

作為房地產市場的上游，土地市場今年以來一直呈現供需雙降的局面。土地賣不出高價，屢屢底價成交，政府寧可不推地，一季度重點城市土地供應量創下近5年來最低水平。

在中原集團研究中心監測的13個重點城市中，3月份全部用地供應990公頃，環比下降25%，處于2008年以來的較低供應水平。其中居住用地供應量僅為202公頃，依然處于歷史低位水平；商辦用地供應143公頃，環比微增6%。

由于開發商購地意愿低迷，一季度居住用地供應量695公頃，同比下降35%，是近5年中同期最低供應水平；商辦用地一季度供應量354公頃，同比下降15%，在近5年中處于同期較高供應水平。盡管相對于居住用地，一季度商辦用地供應較為充足，然而商辦用地供應依然低于去年同期水平，一定程度上反映了目前開發商購地意愿低迷。

土地市場的低位運行，令地方政府的土地出讓金收入亦大幅縮水。在中原集團研究中心監測的13個重點城市中，一季度商辦用地出讓金同比大減52%，同時居住用地成交量亦持續低位，同比下降48%；導致13個城市全部用地出讓金僅887億元，同比大減47%，達到近五年中同期第二低位。

標桿房企抄底布局二、三線城市

然而對于房企來說，低迷的土地市場正式抄底的最佳時機。由于中小房企資金實力較差，且對市場節奏的把握能力有限，在市場低迷時期往往不敢也無力拿地。但大型標桿房企此時已嗅到入市時機，底價拿地，重點布局二、三線城市，以囤積后續發展動力。

在蟄伏三個月后，4月6日，萬科2012年首度出手土地市場，耗資1.9億元拿下了兩幅位于唐山路北區東部建華東道地塊。這是萬科在唐山的第三個項目，由此實現了萬科在唐山東、西、南三個方位的全面布局。2012年整個一季度，萬科在土地市場均未出手，毫無斬獲；而去年同期，萬科在12個城市拿地19幅，規劃建筑面積高達548萬平方米，投入106億。對于萬科來說，2012年去存貨、少買地是安全過冬的企業策略，但土地作為必不可少的生產資料，仍必須適時補充土地儲備。

4月上旬，恒大在許昌、牡丹江等三線城市新增土地儲備三幅，占地面積近30萬平方米。在2012年前4個月，恒大保持每月在發展潛力巨大的二、三線城市進行土地儲備，共計16處地塊，規劃建筑面積337萬平方米，成交金額共計60億元。恒大地產預計今年市場表現不會太好，有意將一些產品進行調整，而趁土地市場低迷時期持續儲備優質地塊，契合并保障了恒大今年戰略的推進。

招商地產今年也在大舉拿地。4月10日，招商地產再次發布購入天津地塊的公告。至4月中旬，招商地產繼續著每月購地的布局步伐，已在北京、天津以及貴州畢節三地新增土地儲備共計119萬平方米，規模超過去年同期的4倍，置地投入逾40億。2012年的招商地產以雄厚的資金實力，在土地市場表現非常活躍，頻繁低價拿地，在全國范圍內快速傳播著品牌影響力。

業內人士認為，從近期土地市場上的表現來看，大多數中小房企的融資渠道相對艱難，而萬科、恒大等的龍頭企業在銷售、融資和貸款方面顯然更具優勢。此輪調控將是行業洗牌的重大契機，未來房地產行業的集中度將不斷提高，優勢資源逐漸向大型標桿房企聚合。

   [編輯：楓琳]