租賃搶手價格堅挺 買房就買學區房！

　　■記者 蔡盈盈 吳婉治

　　核心提示：上周，本刊報道“四季度10多個樓盤入市，更多選擇、更難抉擇———晉江置業面臨幸福的煩惱”引起了許多購房者、特別是剛需客的共鳴。讀者張先生致電記者，道出了其困惑，而他更關心的是，在選擇面增多、政策又打壓的情況下，什么樣的房源最抗跌、最值得購買？

　　“孩子即將出生，不管怎么調控，我們總是要買房，但買什么房才不怕調控？”張先生的問題，也是廣大購房者最關心的問題。本周，本刊推出的“晉江置業大參考”之一，將針對這點，以剛需客的需求為視角，為購房者答疑解惑。如您有獨特的買房心得，歡迎加入QQ群：25913436，與我們交流看法。

　　盤多量多 推盤小高峰來臨

　　目前，晉江市區多個項目正摩拳擦掌，準備上陣。前三季度，世紀大道沿線晉江萬達廣場、世茂·御龍灣、寶龍城市廣場三大綜合體項目陸續入市，匯聚成市場焦點，四季度，更多的樓盤將來爭艷，市場供應格局發生改變，福埔社區、長興路沿線樓盤開始活躍。

　　福埔社區兩大老盤再推新房源。據了解，繼蘭峰城市花園國慶期間推出A區住宅收官之作后，華泰國際新城八期二批房源也計劃于月底亮相。

　　長興路沿線多個樓盤更將集中入市。凱旋國際國慶前夕推出三期，寶龍國際社區計劃年內加推新房源，永隆·國際社區、報業·新聞花苑、裕福康城、中奧名雅居等即將開盤或首次對外公開。這4個尚無房源入市的純新盤的集體動作，將增加長興路的影響力，改變現有樓市格局。另外，市區周邊項目———位于江濱南路與陳泉路交界處泉商環球廣場繼10月15日項目接待中心正式公開后，一期也將于近期開盤。

　　剛需購房 關注教育因素

　　諸多樓盤入市，購房者如何取舍？現如今，調控未見放松，銀行利率不斷上調，一線城市不斷傳來降價聲，購房時機是否正確？如何規避大勢風險、挑選正確的那套房，成為面臨買房需要人群的迫切需求。“這就像一個人年齡到了，急著結婚一樣，但他看看周邊離婚的人越來越多，也得謹慎點挑到對的人。”張先生開玩笑地說。

　　對此，業內人士認為，對于改善性購房者，應更多從自身需求出發，比如老年人有休閑、就醫需要，就要求樓盤社區園林條件好，臨近公園或醫院；如果住房是用作周末休閑度假用，則考慮周邊景觀應更重于生活便利。對于首次置業者，把握本報樓市周刊上周總結的三大原則十分重要：一是先考慮經濟承受能力；二是教育問題；三是戶型。

　　“教育問題的重要性應該予以更多關注。” 搜屋房產負責人蔡清風特別指出，“大多數沒有孩子的年輕置業者更傾向于選擇環境便利、景觀優質的樓盤，忽略教育問題。但是孩子出生后，這個問題就會凸顯，許多兩三歲小孩的家長購房首要考慮教育。”

　　由于換房成本越來越高，蔡清風更建議一步到位購房。“年輕人首次置業時如果考慮周全些，預見性購買擁有教育資源的住宅，便能省不少心。”他指出，“為了下一代的成長教育，許多人不得不忍受十來萬的換房成本。”

　　換房成本如何測算？以換一套學校附近的住宅來說，假設房價6000元/平方米，面積100平方米，需要繳納的契稅就是1.8萬元，假如該住宅為未滿5年轉讓，還得繳納更高的營業稅、個稅等稅收。據業內人士測算，一般稅費要占購房成本的8個點左右。“另外，許多人購買二手房后還會重新裝修，裝修成本也是一筆大支出。”

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　　房價居高 學區房最抗跌

　　然而記者接觸不少首次置業者發現，大多數欲婚或新婚的購房者，還未真正重視教育的重要性。在對周邊同事的一個小規模調查中，多數人選擇住房的第一要素還是地段。“當然是地段好最重要，生活便利，升值潛力也高。”同事小許的總結是普遍看法。

　　其實，從廈門、泉州等周邊城市來看，學區房的保值性顯而易見。廈門高鵬房地產營銷策劃有限公司副總經理陳詠玫介紹，位于廈門名校檳榔小學附近的南湖中祥大廈，由于劃入檳榔小學招生片區，自交房以來，在二手房市場價格居高不下。“樓盤已有五六年房齡，而且自身存在物業管理不佳、綠化差等問題，但目前房價還是在25000元/平方米左右。”作為資深中介人士，陳詠玫認為，在任何時候，學區房都經久不衰，抗跌性可謂最強。“即使2008年經濟危機時期，學區房房價下跌空間也不大。”

　　位于思明區蓮花南路的廈門第二實驗小學是廈門名校，其周邊的房源也十分受歡迎。該學校老師許羅娜告訴記者，她在這里任教20多年，只見周邊的房價節節上漲，不見下跌。“附近一個樓盤原是爛尾樓，后面掛鉤學校，購房即有入校名額，也就賣光。”

　　記者以購房者身份走進廈門第二實驗小學對面的一家中介，店長立刻咨詢是否買學區房，并問小孩年齡以配對不同房源。“一個住房6年內只有一個上學名額。假如你的孩子明年需要入學，所購住宅名額下的孩子，明年就須畢業。”中介解釋，這里的房源流轉率十分高，幾乎一空置就有人接手。記者隨后看了正對學校的一棟1993年建房源，面積86平方米的小三房售價138萬元，單價在16000元/平方米左右。這個價位，在同樣房齡的二手房中，實屬高位。

　　不僅售價高，學區房租金也高。泉州圣湖片區房源，由于圣湖幼兒園、圣湖小學、泉州五中分校等名校分布其中，30平方米單身公寓租金就能達到1100~1300元/月。

　　租賃搶手 開學季供不應求

　　在晉江，一些學區房的房源租賃潮在開學季也會出現。東禾21不動產業務經理曾偉謀介紹，9月開學初，位于晉江實驗小學附近的樓盤租賃單大增。“福隆商業廣場房源基本拋出便有人租，供不應求。”據了解，附近另一中介名流不動產的交易也出現類似情況。

　　晉江的情況有些特殊。目前學校招生與鄰近樓盤并無劃片掛鉤，而是以戶籍區劃，服務小學所在社區或街道的居民子女，新盤業主子女并未能以就近原則直接就讀鄰近中小學。這使晉江名校附近的學區房流轉率不如其他城市高，但由于地利之便，學區房租賃市場就十分火爆。

　　“取得入學資格的適齡兒童家長，住家距離學校較遠的，很多會選擇就近租房陪讀，方便照顧子女。”曾偉謀分析。

　　靠近學區的一手房也十分受市場歡迎。比如翰林春天，正對晉江實驗小學的二期房源僅388套，均價將近8000元/平方米在晉江已居高位，但6月底開盤以來，僅剩幾十套。據透露，由于稀缺開發商或考慮適當上調價格。

　　二手房市場中，湖光西路的安置房東巖苑、翠山苑等，由于鄰近晉江實驗小學，價位又實惠，成為今年二手房市場最活躍片區。據益華房產房產顧問洪文亮介紹，翠山苑、東巖苑都出現較大幅度的漲價，從去年的4000多元/平方米漲到到今年5000多元/平方米。

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　　1公里內教育樓盤信息

　　———下周奉上

　　“雖然樓盤不與入學掛鉤，但從經驗看，選擇離學校較近的樓盤，對日后生活便利與抗跌性都較有保證。”蔡清風認為。

　　鑒于上述學區房租賃價值的體現，這個觀點多數為業內所認同。有人指出，由于之前晉江一手樓盤可選擇面不多，購房者往往忽略教育因素，但現在選擇面多了，無論從自住還是投資角度看，學區房都是一個重要選項。

　　“離學校近就是優勢，想想那些為了接送孩子早早起床又急急下班的家長，就知道近有多方便了。”張先生感嘆。

　　顯然，對于正成為購房主力的75、80后群體，由于家庭中新生力量的到來，教育正在成為越來越重要的買房因素，那么，在晉江，又有哪些教育樓盤？下周起，我們將鎖定市區各學校1公里范圍內的樓盤，為您的置業參考奉上一份信息大餐！1公里，步行可達的距離，哪些樓盤擁有這些優勢，敬請關注本報樓市周刊下周報道。

  [編輯：明欽]

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