誰才是房價終結者：個人增值稅還是房產稅？

這兩天，國稅總局一直在提營改增，營業稅改成增值稅，并且5月1日就要實施，本來是好事，據說能減稅5000億元，大概減稅3％，但人家說是釋放了強大的動力。簡單粗暴的算一下，全國4000萬家小微中型企業，相當于每個企業一年平均少交稅1萬元。

相比這個企業減稅，大家反而更加關心的是個人也要交增值稅了。人家還特意舉了個例子，比如個人二手房交易。

目前是個人二手房買賣，需要繳納5.6％的營業稅，當然滿五唯一，或者后來的滿二唯一，可以免征這個稅，注意是有條件的免征，而不是沒有營業稅。所以如果把營業稅改成增值稅，可能就是先把名字換了，然后一切都不變。所以說該免征的先免征，該交5.6％的還交5.6％，東西先不變，但營業稅已經變成了增值稅。

當然這可能只是過渡期，為了讓營改增平穩過度，這樣的政策是必須的，但過了這段時間，增值稅可能會露出他比較猙獰的面目，因為增值稅的稅率通常要比營業稅高，而中國建筑（行情601668，買入 ）報的數據是，目前房地產和建筑業的增值稅達到了11％，如果要真是這樣挪到個人頭上的話，那么意味著以后的購買二手房的購房人，不得不多花出去多一倍的稅錢。提高二手房的交易成本，最直接的受益者就是新房，擺明了就是讓大家多買新房，少買二手房。買新房更有利于國家去庫存。所以買房是國家鼓勵的行為，賣房則要盡量限制。

增加全國人民對于房地產的持有量，也許有另外一個目的，那就是以后房子可能將成為另一大收入來源，比如房產稅，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文透露，調整后的人大常委會立法規劃已將房地產稅法列入第一類立法項目，全國人大常委會今年的立法工作計劃將房地產稅法列為預備項目。有專家分析，說在國家大范圍去庫存的背景下，房地產稅2年都無法落地，我對此表示不贊同，按照中國樓市庫存以及在建面積的去化周期計算，大概可能要3年才能消化，也就是說房地產稅3年內應該不會出臺。但是3年以后呢？到2年末的時候，是否會引發賣房潮？

當然這個要看房產稅到底怎么征收，擺在我們面前的兩個模式一個是重慶模式，一個是上海模式，基本都是試點失敗的結果。上海開征的房產稅征收范圍包括上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，以及非上海市居民家庭在當地新購的住房。上海市居民家庭人均不超過60平方米的，其新購的住房暫免征收房產稅。稅基暫按應稅住房市場交易價格的70％計算繳納，適用稅率暫定為0.6％。如果該住房的市場交易價格低于當地上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4％。而重慶模式，純粹就是對別墅征稅。有人說了，看起來上海模式更好啊，上海模式有沒有可能推廣到全國呢？這絕無可能，因為我們看到上海房產稅的收入，僅僅是他賣地收入的四五十分之一，這其中還包括很多商業地產。至于重慶模式，更是只有2000分之一，什么意思？就是這個房產稅根本就是象征性的，可有可無的。

那腫么辦，要征收房產稅，說白了最主要目的還是為了增加地方政府的收入，土地賣不動了，得找新的收入才行，所以這也就意味著，房產稅的收入，不能比賣地低太多。國泰君安（行情601211，買入 ）做了個報告，說當房產稅的稅率為1％的時候，刨除每人20平米的免征額，那么全國范圍內相當于，地方政府賣地收入的18％，如果不考慮免征額，也就是所有人都收稅，但這也僅僅占賣地收入的45％，而如果要跟地方政府的賣地收入持平，房產稅的稅率需要定在2.2％，如果算上免征額的20平米，那么更是要高達6％。這是什么概念呢，以北京為例，如果一家三口在100平米的房子里，大概四環外，價值是500萬元。如果不算免征額，這家人一年需要交納的稅大概是11萬元，如果要是算免征額，對超標的40平米征稅，也需要交納12萬元。如果你多出一套100平米的500萬的房子，那么也就意味著你必須一年租出30萬元，一個月2.5萬元的房租，否則就是虧本的。那個時候，房子不再是你甜蜜的資產，而成為了一種恐怖的負擔。

當然這只是假設值，實際情況是美國的房產稅也是一刀切的，各個州的房產稅雖然不一樣，但基本也是1-2％，有人說那美國人的負擔重嗎？不重，因為很多地方美國的房子很便宜。比如姚明待過的休斯敦，一套別墅才100多萬人民幣，即使稅率2.95％，一年也才交3萬塊錢。換句話說，當你負擔不起500萬的1-2％的房產稅的時候，那么只有讓房子降價了，降到200多萬的時候，房價自然也就合理了，你的稅負負擔也就合理了。