春節“探樓市、盤庫存”系列一：風險城市如何破局？

　　　5.破局之道：大中城市加快經濟轉型；小城市明確城市定位；土地供應優化結構、產品調整迎合市場需求

　　針對目前樓市庫存高企的現狀，中央已出臺相應政策鼓勵住房需求，比如繼續放款公積金政策，放松貨幣信貸及財政政策，鼓勵更多的就業群體特別是新就業或低收入群體購房，適度調整二手房轉讓稅費，加大對改善性住房需求的支持力度等，同時也積極推進住房保障貨幣化改革，建立符合當地城市發展狀況的住房保障體系，逐步健全房地產長效機制，比如各地因城施策，加快戶籍改革進程、健全城鄉發展一體化體制以及加快以環渤海地區、長江經濟帶、珠三角城市群為代表的區域一體化的發展等。地方政府也已放緩或暫停高庫存地區土地供應。

　　除此之外，針對具有樓市風險的城市，庫存去化的其他策略可歸納為以下幾點：

　　　大中城市加快調整產業結構，促進經濟轉型升級

　　對于經濟結構不合理的大中城市，比如二線城市沈陽、長春等，去庫存的方法在于加快調整產業結構，促進經濟轉型升級。具體來說，就是從城市的產業結構入手，降低第二產業在經濟結構中的占比，引入新興產業，大力發展第三產業，通過產業結構的優化調整促成經濟轉型升級。經濟一旦轉型成功將賦予城市新的活力以及帶給城市更多的就業機會，帶動人口回流及外來人口長期導入，進而在產城融合的進程中產生大規模的置業需求。

　　另外，推動大眾創業、萬眾創新，也將進一步促進城市產業結構的優化，從而提高居民的收入水平，增強居民購買力。

　　　小城市明確城市定位，加快城市建設，增強人口吸附力

　　未來，大城市發展將成為一種趨勢。在此過程中，小城市應圍繞區域中心城市，結合自身特點及資源稟賦優勢，明確城市定位，加快建設與自身資源稟賦相匹配的城市配套，從而在區域經濟一體化發展大潮中，抓住機遇，主動承接區域中心城市的產業轉移，增強對外來人口的吸引力。

　　明確城市定位后，應進一步加快城市基礎設施建設，加強新城新區基礎設施建設以及老城區更新換代基礎設施的建設力度，加大交通、購物、學校、醫院等資源的建設，提高城市的可居住性，比如增加公交線路、道路維修、建設商場、建設農貿市場、增加醫療設施等與生活密切相關的基礎設施，提升城市的人口吸附能力。

　　　土地供應優化結構、產品調整迎合市場需求

　　從市場角度看，一方面，要優化土地供應結構。結合當地市場實際情況，適時、適量推出住宅和商辦用地；同時對于未開發的房地產用地，也可根據城市的特征，通過轉型利用等方式盤活存量土地，比如增加產業地產、養老地產、文化地產等新型地產需求。

　　另一方面，需對產品進行針對性調整，迎合市場需求。針對住宅市場，優化產品結構、適時降低價格。應結合當地人口結構、年齡分段、居民購房特點等，以消費者需求為導向，找準購房者的訴求點，合理調整產品結構和價格，推出適合當地居民需求的產品，拒絕產品同質化。隨著全面二孩政策的實施，側重于四房、五房的改善型需求將持續釋放，因此符合這類改善型需求的產品也應適當增加。