春節“探樓市、盤庫存”系列一：風險城市如何破局？

　　　3.吸引力弱：人口流向臨近中心城市，外來人口少，樓市需求不足

　　這類城市經濟基礎薄弱，人口吸附能力差，流出的人口多數涌入臨近中心城市，比如湖北荊州、武穴、隨州的流出人口多數涌入武漢，陜西華陰多涌入西安，福建龍巖的人口被廈門分流等。另一方面，城市定位不明確，城市吸引力較弱，外來人口偏少，在承接一線及熱點二線城市人口外溢方面無優勢，比如河北定興在承接北京外溢人口方面不及廊坊、高碑店等城市。

　　　湖北荊州：人口凈流出，樓市如何蛻變？

　　人口凈流出。荊州市轄沙市區、荊州區兩個市轄區，公安、江陵、監利3個縣，代管洪湖、松滋、石首3個縣級市。與多數三四線城市相同，荊州對于人口的吸附能力較差，屬于人口凈流出城市。2014年全市戶籍人口658萬人，常住人口574萬人，兩者之差超過80萬人。多數人口涌入武漢、廣州、深圳等區域核心城市。荊州城鎮人口284萬人，戶籍城鎮化率達到43%，處于城鎮化快速發展階段，未來仍將有大量人口涌入城市。

　　庫存壓力較大。在樓市逐漸降溫的背景下，荊州市出讓的住宅用地近幾年有增無減，2015年出讓宅地規劃建筑面積1347萬平方米，僅市區內就有584萬平方米，同比上漲38%，潛在供應大?？傮w而言，目前荊州市開發項目較多，但是人口聚集力弱，人均支付能力不高，高收入人群有限，庫存量相對較大。

　　農民工購房將成為去庫存的重要途徑。荊州的樓市庫存壓力較大，市區常住人口需求有限，去庫存很重要的一個渠道就是中央倡導的讓農民工買的起房。子女享受高水平教育，是推動農民工購房的重要因素。另外，即使不為了子女的教育問題，由于長年在城市生活，農民工也已經不再習慣農村生活，所以在城市擁有一套房也是他們自己的愿望。但是對大多數農民工來說，新房的價格還是偏高，他們大多會選擇2000年左右的二手房。

　　應改善就業環境，留住應屆畢業生。荊州是湖北省第二大人才密集地，擁有7所高等院校，在校生13萬人，重點實驗室27個。目前多數大學應屆畢業生選擇離荊，留在荊州就業的比例很小。荊州應充分利用人才基數較大的優勢，改善就業環境，加快傳統產業更新換代的進程，增加就業機會，促進大學生在當地就業。

　　　湖北隨州：高庫存是城鎮化進程中的“陣痛”

　　2014年末隨州常住人口218萬人，其中城鎮人口102萬人，城鎮化率接近50%。目前隨州以中心城區開啟了“東拓、西抑、南優、北調”的空間拓展策略。

　　供過于求，庫存高企，無奈降價。目前隨州在售樓盤大約有90多個，較為知名的就是位于城南的碧桂園，其它大部分都是本土小開發商。這些樓盤大多集中在城東、城南、城北、城西四大新區，中心城區房地產市場仍然以早期的福利房和民房為主要形態。對于這個常住人口在200多萬的地級市，中心人口密集區域以福利房和自有民房居住為主，縣轄區城鎮和農業人口絕大多數有自住房，目前的供應量還是較大的。

　　需求動力不足。隨州的房地產需求來源主要有以下幾類：

　　1)中心城區居民結婚及改善需求，老城區福利房大部分存在年代久遠、不帶電梯、社區嘈雜等問題，一部分有條件的老城區居民會在結婚時購買商品房，或者全家改善住宅。

　　2)外地務工人員回鄉買房，一些在一二線城市打工的隨州人，手上有一定積蓄后會選擇在老城區及新區買房。

　　3)縣轄城鎮人口及農業人口買房。

　　這幾種購房需求(部分需求被武漢分流)，整體上并不形成規模，不足以快速消化目前隨州大規模的房地產供應量。而城東新區產業規劃雖然已具規模，但大部分企業處于產業鏈低端，幾乎沒有核心技術和研發投入，導致由產業帶來的人口導入多數是本地及周邊的農業人口，從事低端制造工作，無法吸引真正有能力買房的大學生及高知人群。

　　　4.供需錯配：有需求，有供應，但兩者錯位，樓市庫存難去

　　這類城市有一定的潛在住房需求，但因樓盤同質化嚴重，這類需求因在市場上無合適的產品而不能得到滿足。而市場上同類產品庫存量偏大，造成供需錯配。另一方面，樓市價格偏高，明顯超出了當地居民的購房水平，也一定程度上制約了需求的釋放，使得樓市庫存難以消化。

　　　代表城市：江西廣豐、內蒙古赤峰、黑龍江望奎。

　　　江西廣豐：供需錯配下的樓市能走多遠？

　　政府鼓勵外出人口回鄉創業，控制人口過快流出。截止至2013年，廣豐常住戶口登記92萬人，由于人多地少，背井離鄉外出創業成為廣豐人的一種常態，常年在外創業務工人員有30多萬人，占廣豐人口的三分之一。為了控制人口流出規模過大的局面，政府部門鼓勵廣豐籍人士回鄉創業，近幾年成效顯著。目前，每年回鄉創業的資金都達3-4億元，回鄉人士創辦的企業已達200余家，為當地創造了大量的就業崗位，人口快速流出得到緩解。

　　返鄉就業及鄉鎮進城務工人員成為主要購房群體。目前廣豐迫切要買房的人很少，有需求的主要包括兩種人，一種是畢業后回鄉就業的青年人，但這部分人數量較少，大概在10%左右，而這10%的人中，一部分父母已經提前把房子買好了，新需求就更少。另外一種是在外打工的鄉鎮青年人，希望在城區買房定居，這部分人的數量較多，在城市打工賺錢，有著離開鄉鎮的愿望。但這部分大多數在鄉鎮下面有房子，購房需求也不是那么迫切，屬于潛在購房需求。

　　樓市有庫存，有需求，供需錯配。廣豐樓市庫存量較大，一部分是因為部分需求提前透支，而另一原因則是樓盤自身問題影響了廣豐地區的去化速度。目前多數樓盤同質化嚴重，市場上一部分需求由于沒有合適產品而未得到滿足。一些小開發商拿地之后，并未對產品做深入研究，大多是復制已有產品，致使同類產品庫存較大。

　　目前，廣豐處于一種有庫存、也有需求的狀態，對開發商來說，理解并把握住市場的有效需求，切實做到供給側的改革，用心做好產品，才是未來的生存之道。

　　　黑龍江望奎：房價過渡膨脹，供需失衡下應“節流開源”

　　房價過度膨脹，供需失衡。近二十年全縣房價走勢可以分為三個階段，分別是1996—2008年間的穩步上漲階段，2009—2013年間的急速膨脹階段以及14年至今的騎虎難下階段。1996年到2008年，十多年間房價漲幅約為170%，符合正常市場變化；自2009年開始，隨著房地產行業整體發力，望奎樓市也步入高速發展軌道，望奎樓價不斷上漲，并于2013年達到峰值，均價3500元/平米；2014年伊始，樓市供求失衡的弊端初現，此時開發商面臨兩個選擇：要么拋售要么死扛。大部分房企選擇了“死扛”，望奎樓價仍然居高不下；2015年，樓市弊端開始全面爆發，較低的去化率使得樓市庫存積壓嚴重，部分開發商資金鏈出現斷裂，新開樓盤均價卻依舊居高不下，保持在3000元/平米左右。

　　供應方面，2015年望奎全年無新增項目，目前在建的項目均為2014年前項目，樓市正式進入調整期，全年暫停新增項目。需求方面，當前樓市處于供大于求狀態，前幾年售樓處門庭若市的火熱場面蕩然無存，冷靜下來的購房者目前多半持觀望甚至悲觀態度。

　　去庫存是持久戰，宜節流開源。望奎結合本地實際情況，在中央政策的指導下主要從兩方面采取行動：

　　“節流”：減少新增供應。望奎政府明確將“去庫存”作為當前工作的重中之重，一改前些年寬松的新增項目批準標準，嚴格把關，控制新增項目數量。

　　“開源”：激勵農民工購房，呼吁房企降價。2015年全年研究出臺多項激勵農民進城購房的政策和措施，從財政保障安居工程獎補資金中特別安排出部分資金用于鼓勵農民進城購房，積極引導農民進城購房，擴大住房消費；此外，望奎樓市開發商主要來自當地及周邊地區，規模較小，供求失衡已經造成各房企資金鏈斷裂，很多在建樓盤都已停工，一些開發商不得不與建筑商“以物易物”來保證樓盤的順利建成，這種情況下很多房企卻仍然“死扛”不降價，這進一步加劇樓市庫存積壓。