春節“探樓市、盤庫存”系列一：風險城市如何破局？

　　在房地產去庫存的大背景下，2016年春節，中國指數研究院組織300名分析師在返鄉過春節期間對全國各級城市房地產市場發展形勢進行調研。分析師對各城市特征、住房現狀、庫存規模、人口流向等進行深入摸底，并對未來市場空間和投資機會進行分析，為去庫存建言獻策。

　　在所分析的約160個城市中，部分城市市場表現良好，未來具有一定發展空間；而多數三四線城市的房地產市場受各類因素影響，發展面臨較大風險。通過對風險城市的梳理，我們將這些城市按風險成因分類，主要歸為四種類型：

　　　1.前期膨脹：經濟基礎好，前期投資過度，目前市場進入低迷期

　　這類城市依托其在各省突出的經濟地位以及城市發展規劃，吸引眾多房企入駐。前幾年“大拆大建”、過度開發、過度投資等均造成樓市膨脹發展，而隨著樓市供應量的不斷加大，需求并未隨之大量增加，市場逐漸低迷。

　　　代表城市：河北唐山、陜西咸陽、山東高唐、江西玉山、蘭州新區。

　　　河北唐山：膨脹遭遇滑鐵盧，市場進入“寒潮期”

　　房價水平與經濟地位相悖。2015年，唐山人均GDP為80345元，以絕對優勢穩坐省內第一把交椅。而住宅均價僅為5912元/平方米，在省內各城市中房價居第五位，甚至較人均GDP水平不足3萬元的保定房價低440元/平方米，房價水平與經濟地位明顯不符。

　　膨脹遭遇滑鐵盧，市場回升信心不足。2009年-2011年，唐山房地產市場持續升溫，由2008年之前的年均成交面積40萬方突增至百余萬方，房價也隨之走高，到2011年已經突破7000元/平方米。綠城、萬科、華潤、萬達等大牌房企集中進入唐山市場，看好市場前景并大肆掠地。2012年調控稍有放松，加之新項目集中入市，在開發商以價換量的策略下，唐山商品房市場的成交量倍增，而成交均價則降低了2000元/平方米，甚至部分均價近萬元的項目價格下調近半。2013年，在巨額庫存壓力下，唐山房地產市場的成交量大幅縮水，2014-2015年，成交量回升至300萬方以上，但成交均價仍不足6000元/平方米，市場回升的信心略有不足。

　　重工業結構下，人口導入模式單一，住房需求不旺。唐山的經濟結構一直以重工業為主體。2008年以來，第二產業的比重均在60%左右。重工業基礎下，唐山的人口導入模式比較單一，多以產業工人為主，消費能力整體偏弱；與此同時，唐山的城鎮人口相對偏少，2008年以來城鎮人口比重均不足34%。雙重人口結構限制，使得唐山整體購買能力較低，房地產市場需求相對不足。

　　存量大、租售難，市場預期低落。唐山經營性用地成交量在2013年達到最高峰，近三年成交地塊的規劃總建筑面積達3592萬方，而近三年的年均銷售面積僅263萬方，按照這一去化速度計算，近三年成交的地塊去化需要13年之久。2014-2015年兩年間，唐山樓市申領預售證面積合計1680.4萬方，而銷售總面積合計僅624萬方，不及新上市面積的零頭，市場去化壓力巨大。

　　　陜西咸陽：前期土地出讓規模大，樓市隱患漸顯

　　前幾年土地出讓規模的迅猛增長為樓市庫存難題埋下了種子。2010-2015年，咸陽市土地出讓面積累計近4500萬平方米。其中，2010-2013年土地出讓面積逐年增長，從2010年的378萬平方米迅猛增至2013年的1233萬平方米；2014年以后土地出讓力度逐年減弱，2015年持續走低，但仍有600多萬平方米。

　　保守估計，庫存超過300萬平米。咸陽市現有庫存主要來源于2012-2013行業過度投資導致的供需結構不平衡。2013年咸陽市新批上市面積高達384萬平方米，銷量僅占供應量的一半左右；2014年新批上市320萬平方米，銷量僅為218萬平方米，供需嚴重不均衡。按照近三年來的供需差額推算，目前咸陽市房地產市場庫存至少在280萬平方米以上，按照近三年年均216萬平方米的去化速度計算，現有庫存出清周期至少在15個月以上，如果加上2013年以前的歷史累積則會更高。

　　產業大量集聚吸引外來人口流入。西咸新區以發展新材料、節能環保、高端制造、現代農業、文化旅游和高端服務業等新興產業為主。眾多高端項目的引進伴隨著大量受教育程度較高及具有一定技術水平的產業工人等外來人口導入，這部分人口在產城融合的進程中必然會產生大規模的置業需求。此外，產業新城建設帶來基礎設施建設日益完善也有助于咸陽承接西安人口的置業需求。

　　　2.產業單一：經濟發展緩慢，居民收入低，樓市去庫存動力偏弱

　　這類城市受制于單一的產業結構，經濟發展受阻，居民收入下滑，購買力下降。比如山西臨汾，該城市屬于資源型城市，資源消耗過大，造成經濟發展緩慢。另外，經濟的不景氣也一定程度上造成人口大量外流，直接影響樓市需求。這類城市亟需產業轉型升級，帶動經濟快速發展，從而提高居民收入，增強人口的吸附能力，給樓市發展提供動力。

　　　代表城市：山西臨汾、吉林長春、遼寧錦州。

　　　山西臨汾：煤炭產業不景氣，影響樓市發展

　　臨汾全市常住人口約442萬。雖然第三產業增加值占生產總值的比重已經從2010年的34%增長到2014年的38%，但支柱產業仍然是以煤炭為主的傳統重工業，當地的購房者大多是煤老板或煤炭行業從業者。

　　2008-2012年，受到全國房地產市場一片向好的大背景及煤炭產業快速發展的雙重刺激，很多煤老板都選擇在臨汾置業，帶動臨汾市房地產業高速發展。但近兩年來，隨著中國經濟增速放緩、煤炭產業產能過剩問題越來越突出，煤炭價格持續下跌，原來因煤而興的市民資產明顯縮水，因煤而興的房地產業也面臨庫存居高不下的問題?？v然開發商推出各種促銷打折活動，但購房者反而認為房價可能會繼續下降，從而持觀望態度，導致樓市成交量不斷下滑。

　　整體來看，前些年依靠煤炭產業快速發展帶動的房地產業，目前處于供過于求的狀態。由于2015年前三季度農村居民人均可支配收入僅為7061元/年，而臨汾市的房價集中在4000-5000元/平，農民購買力嚴重不足，因此依靠農民進城購房，來消化庫存的效果微乎其微。去庫存的重任只能由在市區工作的產業工人來化解，但臨汾目前產業還主要集中在重工業，未來第三產業能否發展起來、能否提供更多就業機會仍然是個未知數。

　　　吉林長春：經濟增速持續下滑，樓市等待經濟轉型帶動

　　經濟下行迫使結構轉型。近幾年長春GDP增速持續下滑，2015年名義GDP增長降至3.5%，遠低于同期全國GDP平均增速。從產業結構看，第一產業占比持續下降，第二產業占比始終在50%以上，工業仍是該城市支柱產業，第三產業占比在40%以上。長春積極加快形成先進制造業和服務業并舉的產業結構，同時引導城市功能和產業向周邊衛星鎮轉移。

　　土地存量大，中長期去庫存承壓。從2007年開始，百強房企保利、中海、綠地等逐漸入駐長春。由于經濟增速放緩、部分高凈值人群流出和城市建設速度過快等因素疊加的影響，近年來商品住宅庫存較高，宅地存量過剩，中長期來看住宅市場庫存去化存在一定壓力。2015年商品房供過于求程度放緩，住宅市場供求表現均衡，全年房價累計上漲0.22%(2014年全年累計下跌3.98%)。

　　房地產市場依舊處于調整期。2015年總體上仍靠以價換量打開的局面，銷售壓力依然存在。在政府系列救市政策的刺激下，長春庫存量有了較大幅度的減少，去化速度變快。2015年11月份，長春市出臺意見可將庫存商品房可作為棚改安置房源，增加市場去庫存的能力。2016年吉林省政府報告也指出要對房地產去庫存綜合施策降低購房成本和購房門檻，取消限購政策，協調銀行合理降低購房貸款利率和住房按揭貸款的首付比例，研究松綁住房公積金政策，降低稅費；另一方面鼓勵和支持房地產開發企業適當降低商品住房價格，政府幫助解決融資難問題，同時根據去庫存的進度調節土地供應。