明年樓市政策將定調 刺激需求料成主線

　　自住房貢獻不少成交量

　　據國家統計局數據，1-10月，全國商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月收窄0.8個百分點。上述數據明顯高于2010年、2011年和2012年同期水平。

　　雖然上述數據相對樂觀，但在供需關系逆轉、區域分化嚴重的市場環境下，還隱藏另一重真相。

　　一方面，整體市場供需關系已經發生逆轉，供大于求形勢明顯。據統計局數據，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續31個月上漲。與最低點時相比，最近兩年多來，全國商品房整體庫存上漲接近9成。全國工商聯房地產商會會長聶梅生此前就表示，庫存龐大的貴陽、昆明，可能成為下一個鄂爾多斯。

　　今年以來，住建部經過多輪調研，已經對整體房地產市場做出了“供大于求”的判斷，已出臺的政策方向也以“去庫存”為主。

　　另一方面，一線城市的成交量背后，有一定“水分”支撐。一位不愿具名的官員指出，北京房地產成交量雖然維持在高位，但相當一部分成交量由自住型商品房所貢獻。

　　今年北京入市的自住型商品房已超過5萬套。與2013年北京商品房成交28萬套的峰值相比，占比約為18%。上述官員表示，按照今年成交量，自住房將可能占據北京商品房成交近1/4的比重，成為支撐北京樓市的重要力量。

　　他表示，若單看數據，決策者可能會得出“市場平穩”的結論，且沒有動力對現有政策作出進一步調整。事實上，由于地塊多是以“捆綁”方式出讓，并“吃掉”企業的大部分土地成本，因此房地產企業的積極性并不高。

　　他指出，大規模的自住房建設不僅難以持續，而且會影響到企業的投資熱情。對于供需關系緊張、商品房投資相對不足的北京來說，并非真正利好。其他的很多熱點城市，多少也都存在以保障房來“充數”的問題。

　　統計局數據還顯示，自2月以來，全國房地產投資增速已連續9個月下滑，且均低于同期的固定資產投資增速。