中等收入陷阱與房地產 投資性購房已不再風光

　　2012年2月27日，財政部、國務院發展研究中心和世界銀行在北京釣魚臺國賓館共同舉辦高層研討會，發布了《2030年的中國：建設現代、和諧、有創造力的社會》的研究報告。該報告指出，在1960年的101個中等收入經濟體中，到2008年只有13個成為高收入經濟體，它們包括亞洲的日本、韓國、新加坡、中國香港、中國臺灣，其余的88個國家或地區要么繼續停留在中等收入階段，要么下降為低收入國家或地區。

　　也就是說，87%的中等收入經濟體，在近50年的時間里，無法成功突破中等收入階段進入到高收入階段。這被經濟學界稱為“中等收入陷阱”。根據中國社科院世界政治與經濟研究所副所長姚枝仲的推算，2013年中等收入門檻為人均國民收入1045美元，高收入門檻為12745美元，分別對應世界銀行1987年界定的480和6000美元。

　　據國家統計局網站發布的數據，我國人均國民收入繼2002年突破1000美元后，2006年突破2000美元，達到2010美元。2013年人均居民可支配收入約為3000美元。但當年美國的人均國民收入是50120美元。中國僅相當于美國的十六分之一。

　　中國大約是在2003年邁入世界銀行定義的中等收入最低門檻。從數據上看，在這方面要追上美國佬，估計還得很長時間。但從中等收入邁入高收入的最低門檻，卻是可見的將來。

　　需要什么條件呢？姚枝仲在最近發表一篇文章《什么是真正的中等收入陷阱》中認為，一個經濟體要在50年之內從低收入階段跨越中等收入階段，進入到高收入階段，其人均國民收入年均增長率需要保持在5%以上。今天的這些高收入國家，只有極少數國家的人均國民收入在歷史上實現了50年之內保持5%以上的年均增長率，像英國、美國和日本等國家，即使在其高速發展時期，也沒有哪個國家在一個50年的時段內保持了5%以上的人均國民收入年均增長率。

　　根據世界銀行和中國多個機構的預測，即使最悲觀的觀點，2030年之前，中國GDP增長率也將保持5%以上的增長率。姚枝仲認為，如果一個國家不能很好地避免陷阱，則其在中等收入階段的收入升級將長達幾百年時間。如果能有效地避免中等收入陷阱，則能在幾十年的時間內迅速從低收入國家發展成為高收入國家。而按照上述預測，中國必將進入高收入國家行列，而不必擔心中等收入陷阱問題。

　　任何稍微關心宏觀經濟的朋友都能發現，過去35年年均近10%的增速，是不可持續的。2016-2030年，最樂觀的預測年增長率是7%，最低只有5%。呈現清晰的遞減趨勢。我國經濟從高速增長轉向中速增長，已成共識。與此相伴隨的是經濟結構的調整，降低投資的占比，而服務業增加值占國民經濟的比重則需要不斷提高。

　　這跟房地產有什么關系？當然有。過去10年，以投資作為主驅動力的經濟增長，房地產扮演了重要角色。但這種過于倚仗重資產的局面正在改變。2013年，服務業增加值超過投資占比，但服務業的內生增長依賴于科技創新。不過，經濟和投資增幅的梯級向下，都必須是平穩的。這也就是2014年全面放松樓市限購和限貸的背景。

　　這種枯澀的文字，可能你會讀起來很累。那么，請直接看以下的結論：

　　2016-2030年，我國經濟仍將保持5%-7%的年增長率，其間也是我國城鎮化快速增長時期，這意味著，收入在增長，首次置業和改善性住房需求都不會消失，房地產就還有較長的發展空間。因此，整體上無須對房地產持悲觀態度。

　　但經濟轉為中速增長，且投資占比不斷下沉，這意味著，無論是作為固定資產投資一部分的房地產投資，還是作為消費一部分的住房消費，都必然減速。換句話說，地產商應該將自己的增長速度放慢下來，而居民個人也最好是從投資性購房需求里退卻。