日本買房需留意風險 高稅負拉底投資回報

　　從事貿易生意、在廣州生活的鄧小姐，經常穿梭于內地香港之間，也不時到外國出差旅行。一年多前她到日本東京、本州等地旅游，對當地的低樓價感到意外。后來她通過香港一家買賣日本房產的中介公司，買下福岡一個價格10多萬人民幣、約20平米的公寓。她并沒有親自去看過房子，認為房子涉及的金額較小，而且房子有物業管理公司管理和負責出租等事宜，所以僅通過中介看示范圖片后就決定購買，用作收租。

　　10多萬做業主聽起來雖然頗具吸引力，但事實上這個房子的位置偏遠，如果要在東京等地置業，涉及金額則動輒要百萬元人民幣。日本樓市情報網站athome最新數據顯示，東京港區一二房小型單位(包括轉售單位)的平均售價為5647萬日元(約300萬元人民幣)、千代田的是5027萬日元(約280萬元人民幣)、涉谷則是3864萬日元(約210萬元人民幣)。

　　年近40歲、在上海經營日語培訓機構的黃先生，因為看好日本樓市的前景及租金收入穩定，近期親自到日本視察，最后選擇了東京六本木的一個約25平米的1房1廳公寓，一次過付清約300萬元人民幣的房款。他后來把房子租給當地人，租期兩年，每月收租金1.5萬元人民幣，賬面回報約5%，整個購買過程約2個月。

　　“其實到日本買房主要還是希望未來讓孩子到東京來讀書，但孩子現在還小，需要多等幾年；現在買主要是因為今年日元匯率下跌幅度較大”，黃先生說，未來他也期望樓市可以升值一半，甚至翻一番，目前也在考慮把手上的房子做按揭，套現多買一套房。

　　在香港經營日本樓盤的中介公司、日本不動產董事總經理李翰斌向網易財經表示，公司開業三年，今年的業務大幅上升，“9月份有80宗成交，每個月成交增幅約10%?！彼榻B，赴日買樓的熱潮令公司也需要擴大業務規模，公司原本的規模只有1個店鋪、5位員工，如今已擴張到3家門市和1個寫字樓，員工數目增加到超過30人。

　　李翰斌說，公司目前的主要客戶是香港人，內地客則占比10%左右。他表示，內地投資者的投資金額范圍較大，從幾十萬到過千萬元人民幣都有，部分投資者甚至“喜歡買起一棟”，每個人的喜好也很不同。

　　“有些投資者會為了追求品位而選擇東京最貴的銀座地段和最貴的樓盤，只為了閑時與朋友入住；也有投資者因為看了某部愛情電影而選擇買北海道的房子”，李翰斌介紹，內地投資者中一半是為了投資，另一半則是為了子女未來到日本接受教育，或是因為喜歡日本的環境而自住等。

　　另一家在香港經營日本樓盤買賣的中介公司、世紀21中華物業公司董事楊官華則向網易財經介紹，到日本投資房產的內地投資者主要來自上海、天津和北京，“因為這些地區離日本比較近，這些地區的居民也較多到日本旅游，但是在南方，例如廣東一帶的投資者則比較少。”

　　除了東京等熱門地區，沖繩竟也是中國投資者選擇的熱門地區。楊官華說，這是因為內地居民第一次到日本，通常會到沖繩辦理入境簽證?！爸袊讼矚g置業，一些投資者到了沖繩，看到當地樓盤廉宜，甚至看到當地有做生意機會，他們就會投資，但大部分投資者主要以投資東京地區為主”，楊官華稱。

　　除了住宅樓盤，日本的商業樓盤同樣受中國投資者的青睞。國際房地產專業服務機構仲量聯行的統計數據顯示，中國內地投資者赴日本買入商業地產的投資金額約2.3億美元，至今已超過去年全年的3倍。

　　事實上，中國投資者的投資足跡已遍及全球，2014年上半年，中國海外房地產投資總額達54億美元，比去年同期增長17%；其中，商業房地產投資額占了絕大部分，接近40億美元，而海外住宅項目投資總額比去年同期大幅增加84%，至15億美元。過往吸引中國投資者的熱門地區主要在歐、美、澳、加等地，赴日本投資的潮流則是這一年多來才越來越熱。

　　回顧日本經濟史，在上世紀80年代，五大工業國聯手迫日元升值，日元匯價3年內大幅上升86%，新增的貨幣大量流入股市及樓市并帶來泡沫。80年代末，日本牛市見頂，隨后股市暴跌，引發銀行、企業、證券公司巨額虧損，令日本房地產泡沫也在90年代初破裂，其后日本陷入“迷失20年”，最低谷時的樓價比高峰時期蒸發約80%；2011年的“3?11”大地震后又再次重創了當地的樓市股市，部分物業的價格至今仍只是當年高峰時期的三分之一。

　　至2012年9月現任日本首相安倍晉三上臺后推出“安倍經濟學”，著手解決日元匯率偏高及自由貿易協定等問題，當年下旬開始實行量化寬松政策。自2013年年初至2014年10月底，日元對人民幣匯率下跌近30%，兌美元同期也貶值超過20%。

　　日元貶值，變相為中國投資者打了折扣，加上日本成功申辦2020年東京奧運會，東京和大板甚至可能會開設賭場度假區等利好，令不少海外投資者重燃對日本樓市升值的預期，包括新加坡政府投資公司(GIC)，其近期就斥資逾100億元人民幣購入東京的一座商廈。楊官華也說，特別在日本申奧成功以后，相關的查詢和買家大幅增加。

　　高力國際亞洲研究及咨詢行政董事盧永輝向網易財經說，過去5-10年，日本一直被投資者忽略?！爸饕驗檫^去GDP沒什么增長，而且通縮。”盧永輝表示，但在落實量化寬松政策后，日本的整個投資氣氛轉好，特別是奧運效應和賭場經濟，北京奧運后當地房價大幅上漲，澳門在開放賭牌后，房價也曾大幅上升。

　　他還表示，目前歐美等地區的物業投資回報已不及往日，中國內地房地產的風險正在增加，要獲得5-6厘的穩定回報并不容意，所以不少投資者把焦點重投日本、印度及印尼等地區?！俺酥苯油顿Y當地的房產，許多基金也會投資這些地區的地產信托”，盧永輝稱。對于這股新興的購買力，能否幫助日本樓市走出“迷失”。盧永輝則認為，現在仍是言之過早，但看好日本樓市的資金比例正在提高。

　　對于日本樓價的走勢，李翰斌認為，日本樓價這兩年上升步伐平穩，東京樓價每年約有10%的升幅，橫濱物業每年亦升值約5%，“但升幅不會太快，日本經過樓市泡沫后，銀行貸款政策收得很緊。預期東京的樓價每年可升約10%”。

　　據日本Mansion Research Ltd的數據顯示，去年位處東京地區的樓盤上升約10%，預期未來6年可按年升10%，租金回報約為6厘；仲量聯行也預期，東京住宅的年均資本增值幅度預測將介于5%至10%。

　　赴日買房的回報看似理想，但是有投資者和專家也提醒多項赴日買樓的風險。上述在日本東京買房的黃先生，原本是為了在空閑時，讓妻子和孩子到當地度假。但因為妻子曾在日本違規，所以被拒絕入境，黃先生感嘆沒想到當地的法律法規要求這么高，他唯有改變計劃，把房子放租；他還說，他的一個朋友因為曾經逾期居留，結果也被拒絕入境。

　　除了法規方面的考慮，投資者還需要留意日元匯價的問題。以東京的樓價為例，去年至今，當地的樓價已經升值約20%，大阪升值超過10%，但同期日元對人民幣的匯價貶值近30%，(當中也有人民幣升值的因素)，換句話說，如果在2013年年初買房，房子的升幅抵消不了日元貶值的幅度。

　　香港城市大學經濟及金融系副教授李巨威分析指出，日元的利息低，美元未來也會加息，日元匯率將維持弱勢，短期內難以反彈，更有空間輕微下調，而且日本國內不盛行樓宇炒賣。他認為除非到日本旅游消費，否則投資者目前買入日元作投資并非明智選擇。盧永輝也認為，投資者需要小心衡量日元的貶值風險，如果要投資的話，建議嚴格選擇地點，并長線放租獲得穩定回報及坐等升值。

　　另外，日本位處環太平洋火山地震帶，經常發生地震，2011年的“3?11”大地震及海嘯仍令許多人心有余悸。一名曾在日本生活和置業的資深投資者陳先生說，日本的地震、臺風等天災經常發生，也曾經出現核輻射等人禍，坦言“不放心”；而且日本樓市泡沫破裂以后一潭死水，20年前曾經斥資4000萬日元買房，但20年后今天，樓價仍只值2000萬日元，“就連日本人都不敢再買樓，寧愿租樓?！?/p>

　　他還表示，即使買了房，也不一定意味著能找到長期租客，因為日本人口負增長，移民又有嚴格的限制，一些偏遠地方的回報率雖然高，但是空置率也不低；而且日本的房子有大量供應，不像中國北上廣和香港那么緊張，不一定能輕易轉手。

　　李翰斌則認為，即使是“3?11”大地震，東京的樓宇沒有出現過倒塌，所以投資者不需過分擔心；另外，1982年以后建造的房子采用新的防震標準，耐震程度和水平高；投資者也可以買地震保險，避免風險。

　　他也同意，如果買日本房子時，不要只看租金回報率，還要看地點，“好像一些地區的回報率達14%，但是這些地方遠離市中心，租客一走，就未必能找到新租客?！彼ㄗh投資者如果要購買日本房子，應選擇東京地區為主。據了解，東京整體的出租率達九成，但其實是市中心的山手線鐵路沿線才有高的出租率，其他地區則較為遜色。

　　除上述的風險，稅負也是需要注意的問題。日本買房稅繳稅項目五花八門，若房子在5年內轉售，所得的盈利要繳交30%作為利得稅；5年后再轉售也要繳納15%的稅款；而投資者在當地買樓要繳交的稅負、律師費及傭金等，則差不多占樓價的10%；出租物業每年要繳納租金收入的5%作為出租稅；管理費和大廈維修費也需要負責，如果以租金回報率6厘算，扣除出租成本后的凈回報約5厘。

　　對于投資海外房地產，深圳大學中國海外利益研究中心資深顧問丁學良認為，中國的投資者深受中國國情的影響，把國內的買房思維套在國外，導致投資虧損風險增加，所以最好在投資前了解投資目標國的政治、經濟以及生活方式和消費心理等方面的情況規避風險。