民生銀行與房企結盟生變 引發融資合同糾紛

　　歷經了樓市的起落、融資環境的變化，銀行與房企走出了蜜月期，雙方不歡而散的例子越來越多。一般情況是，銀行收貸棄房企，或者是房企資金鏈緊張違貸。但浙江浙歐置業房地產開發有限公司(下稱“浙歐置業”)與民生銀行(600016)的這場糾紛卻是銀行拒收貸款。

　　在融資環境相對較緊的時期，這顯然是一個有悖市場常理的事件。銀行與房企互相指責，揭開了樓市在融資場背后鮮為人知的交易。

　　　還貸資金遭凍結

　　糾紛的爆發點是房企還貸給銀行的1.9億元被“拒收”。

　　位于杭州的浙歐置業向民生銀行發出的“到款”通知函顯示：浙歐置業在民生銀行的19180萬元貸款于2月26日到期，浙歐于貸款到期日中午11點50分將相關款項存入民生銀行的還款賬戶，開戶行為杭州天目山支行。

　　當天13點31分，銀行系統查詢顯示，賬戶狀態為“只收不付凍結”。房企認為，他們公司屬于正常還款，民生無權對其款項進行凍結。并告知銀行，貸款還款金額已全部到賬，要求銀行立即解凍賬戶，以保證到期日還款成功。同時，要求銀行立即對此筆貸款的抵押物進行解押并協助辦理抵押物注銷手續。

　　記者經多方了解得知，個中原因頗為復雜，銀行與企業背后的交易撲朔迷離。其中，一份附加的合同為這場糾紛埋下了伏筆。

　　浙歐置業與該行簽訂的融資合同有一附加條件，即浙歐置業須以成本價將其開發的2萬平方米寫字樓售予銀行。但因購房合同及辦理產權證過程中遇到糾紛，浙歐置業高層表示，他們想還掉民生的全部貸款，向另一家銀行轉貸。

　　但民生銀行拿出當初協議，指房企違反其中的第八條：“在甲方(浙歐置業)為乙方(民生銀行)辦妥房產證之前，無論貸款是否到期，甲方承諾保留一定的貸款余額，同時抵押在銀行的5000多平方米辦公用房不能釋放?！?/p>

　　浙歐置業一名高管說：“貸款到期還掉不再借是借款者的自由意愿，沒有理由強制保留貸款余額，協議第八條條款內容是與央行法規相沖突的?！?/p>

　　實際上，協議第八條又牽扯著這筆貸款幕后的另一場交易。

　　　低價售房換貸款

　　這場交易始于2008年，當時金融危機后的樓市走勢莫測，房地產企業的融資窘態逐漸顯現。

　　然而，浙歐置業在杭州錢江新城開發的高端寫字樓“尊寶大廈”卻逆勢熱銷。

　　據透明售房網數據顯示，2008年伊始，尊寶大廈的銷售速度驚人，在半個月時間內成交了323套，一舉拿下杭州市區商品房一月份的銷售冠軍。

　　在這背后，銀行成為此樓盤的“托底”大客戶，這方面，銀企雙方的利益是一致的。

　　記者拿到浙歐置業與民生銀行簽訂的這份背后的合同顯示：浙歐置業向民生銀行出售尊寶大廈2萬多平方米商業用房，總價2.09億元，銀行已付款總額為1.9億元，購房應付款1190萬元。

　　“已付款1.97億元，實際上就是貸款?！币幻僮鬟^這種捆綁貸款模式的房企負責人孫先生介紹。

　　上述協議還約定，房企在前述協議生效后2年內，辦妥商業用房產權分割，符合銷售條件滿足乙方要求，并與民生銀行補簽商品房買賣合同。

　　　合同隱患爆發

　　“銀行低價置物業，作為企業融資的一項條件，我們銀行也有過類似的互利式交易，別的銀行也會有?！币幻巧绦锌傂懈吖芨嬖V記者。

　　這項交易達成后，物業交易量帶頭沖高，投資者不清楚為何尊寶大廈在樓市淡季能有如此搶眼的銷售成績，只知紛紛跟進。

　　義烏的王先生即是跟進者之一。此前他聽說，這一地段將會形成未來的金融、商貿中心。在猶疑間，房子就賣出那么多套令他始料不及，于是趕緊簽署了購房協議。

　　“我們最大的客戶××銀行，一口氣就買下了十多層，建筑面積達到2萬多平方米?！睒潜P負責人當時對媒體如此表達。

　　一個銷售火爆的商務區在不明朗的樓市環境中就被這樣被營造出來。

　　但此后融資環境發生著變化，而樓價早已一飛沖天。此時，另一家銀行游說浙歐置業稱，以物業作為抵押，貸款條件對企業更有利。浙歐置業盤算，若轉貸另一家銀行，融資成本將節約兩三倍以上。

　　因此，浙歐置業不再拿物業去民生銀行續辦抵押手續，而是等在貸款期到還款并轉貸。但民生銀行卻不認同這一做法，于是就出現了拒收貸款這一幕。

　　對此，一名銀監系統官員認為，拒收企業貸款并扣押貸款一事，銀行可能有違規嫌疑。至于背后的附加合同，則當由司法部門作出判定。

　　前述官員稱，銀監會去年發文提出的不得以貸轉存等“七不準”原則實施一年來，在貸款過程中，企業還是屢屢遭遇銀行以存抵貸、搭售理財產品和收取各種費用等“潛規則”，融資成本逐年上漲。

　　這種特殊時期附加的條件，隨著資金市場供需結構的變遷矛盾開始逐步呈現，這也是中國房地產市場畸形表現之一。

　　對于此糾紛，記者獲悉，目前民生銀行與浙歐置業還正在進一步協商。